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杨红旭再降一次息房价肯定憋不住

2019/06/05 来源:鹤壁信息港

导读

杨红旭:再降一次息房价肯定憋不住再降一次息,房价肯定憋不住当前,各界都在期待新一次的降息。4月已将存准率大幅下降1个百分点,于是很多

杨红旭:再降一次息房价肯定憋不住

再降一次息,房价肯定憋不住

当前,各界都在期待新一次的降息。4月已将存准率大幅下降1个百分点,于是很多人都在盼望,下一次降息能否也加大力度,一次大降0.5个百分点?老杨预计,5月下半月至6月上半月,降息的可能性非常大!

上一次降息,自2015年3月1日起,存贷款基准利率下调0.25个百分点。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

首先,分析降息的背景和原因。当前全球仍处货币宽松环境,虽然美国QE去年11月已经退出,但仍在实行超低利率,况且欧洲和日本,以及部分新兴经济体,都在加大货币放松的力度。而中国正在逼近通缩。一方面,经济增幅持续放缓,2014年经济增幅创近24年以来新低。另一方面,今年1月份CPI跌破1%,仅为0.8%,PPI更是连续35个月负增长。

去年12月的中央经济工作会议,定调今年继续实行稳健的货币政策,并且降息后央行[微博]官员答问时继续坚持:此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势,并不代表稳健的货币政策取向发生变化。但实际上,明眼人都能看来,去年11月以来降息降准皆启动,已超出稳健范畴了。

2月26日,降息之前两天,央行主管的报纸刊发文《当前形势下对货币金融政策的建议》:货币政策要维持流动性的适度充裕,下一阶段,为应对通缩可能,应对准备金率、基准利率等传统工具进行适时、适度调整。此中所谓的维持流动性的适度充裕,其实也已暗示了货币政策已经转向宽松。

其次,确定此次降息所处的时空位置。经济增长与通缩变化,都是具有一定周期性波动的,而货币政策的主要功能也正是减小他们的波动幅度。任何一轮降息或加息,都处于某轮降息周期或加息周期中的某一位置。

近20年来,我国出现了三轮降息周期。轮降息周期始于1996年5月份,2004年9月结束,历时8年,累计降息8次,基准存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年国际金融危机的冲击下,为了保持经济稳定增长,2008年9月开始第二轮降息周期,至2008年12月的3个月内累计降息5次,基准存款利率由4.14%降至2.25%。降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见,周期延续至2010年9月,时长不足两年,是十几年来短的一个利率变化周期。

第三轮降息周期,也就是当前正在进行中的这一轮,始于2012年6月,第二次降息出现在当年7月。然后,降息罕见的中断了两年多!直到2014年11月第三次降息,2015年2月第四次降准,4月第五次降准,而且大幅下降1个百分点。显而易见,其间中断了两年多,属于政策失误,同时也说明在经济降速的过程中调结构,是件万分痛苦的事情。

四次降息之后,当前一年期存款基准利率为2.5%,而2008年为2.25%,估计2015年还有次降息,2016年仍有降息的可能,等到本轮降息周期的末期,基准存款利率必然低于2008年底。

从贷款利率来看,四次降息后,五年期以上贷款利率为5.90%,已低于2008年底的5.94%,创近十年来新低。但问题在于,随着近几年利率市场化的快速推进,社会上实际的存款利率和贷款利率,明显高过2008年底。再结合全球货币环境,以及中国经济的情况,本轮货币宽松周期持续时间将长于2008年那轮,降息幅度也将大于那轮。至于存准率,过去30年,我国存准率中枢值为14%左右,五次降准后仍高达18.5%,预计未来两年还将再降次。

2001年1月-2015年2月一年期存款基准利率变化图

另外,很多学者预测全国两会后才会降息,谁料会前就降了。笔者认为,今年一季度经济数据比较糟糕,CPI、PPI也衰,各界对于经济、产业、事业、工作的前景,情绪低落。会前就降息,发出信号:其一,今年经济稳增长须打硬仗。其二,周银长、李总理在给大家鼓劲。其三,政府刺激经济的手段很多,储备政策很丰富,随时应对经济低迷与通缩。

,谈谈降息对于楼市的影响。正如弗里德曼所言:价格本质就是一种货币现象。股票是标准的资产品,所以将直接利好股市。而房地产属于准资产品,尤其是住宅既具消费品的功能,又有资产品的属性,所以也在一定程度上利好房价。房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,必然也对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房人的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房人的资金使用成本,从而抑制市场增长。

当然,决定房价走势的因素有很多,比如经济基本面较差,对房价构成利空,反腐力度加大,也减少了高端住宅需求,部分城市住宅库存压力大,房价跌不动。但在诸多因素当中,货币政策、信贷政策及与之相关的流动性,当属影响楼市需求的因素,尤其是房地产短周期而言。

一个降息周期是由多次降息组成的,所以单次降息虽然对楼市有促进,但作用并不明显,需要多次降息之后,才会出现较为明显的累加效果。其实,这也是货币政策具有滞后性的表现。从历史经验看,一个降息周期的一次降息前后,对楼市的累加效应会集中显现,助推楼市进入繁荣期。比如上一轮的降息周期,一次降息出现在2008年12月,三个月后全国房价环比增幅止跌反弹,进入房价上涨通道。

但就这一轮降息周期而言,情况比较复杂,在降息的初始阶段:2012年6、7月前两次降息后,楼市加速回暖,并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后,2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后,降息就停止了,非常罕见的中断了两年多。因此,当前更需要关注的是2014年11月重启降息进程之后,包括2015年3月1日本轮的第四次降息,对于2015年楼市复苏进程的影响。

从全国70个大中城市房价指数来看,2014年5月出现环比下跌的拐点,至2015年3月,已持续下跌了11个月,下跌时长已超过上一轮的8个月(2011年10月至2012年5月)。值得关注的是,随着2014年二季度地方纷纷救市,尤其是9月30日央行和银监会发文支持房贷,房价环比跌幅呈收窄之势,11月第三次降息之后,更加促进了房市企稳,其中一线城市的房价已率先于12月止跌反弹,今年3月涨幅扩大(如图)。

全国70城一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅比较

2015年以来,2月有一次降存准率,3月1日又有一次降息,货币仍呈加速放松之势。加之诸多房地产调控政策继续宽松(比如住建部指导部分城市停建安置房,转而收购商品房,以减少库存压力),货币政策与调控政策双重宽松,在叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹,多数二线城市和部分三线城市的房价,也将随一线城市而出现上涨拐点。

,大家还应明白一点:当前,还只是处于降息周期中段,未来两年还将有多次降息降准动作,这将成为推动2015年全国楼市,尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼市还将进一步升温。

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