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上海楼市异象外资抛售物业

2019/08/17 来源:鹤壁信息港

导读

陈周锡李嘉诚旗下上市公司和记港陆,近以约49.57亿港元转手了上海写字楼“世纪商贸广场”。其约4.5万元/平方米的成交价,低于今年一季

  陈周锡

  李嘉诚旗下上市公司和记港陆,近以约49.57亿港元转手了上海写字楼“世纪商贸广场”。其约4.5万元/平方米的成交价,低于今年一季度上海甲级写字楼平均售价5.1万元/平方米,被指“低价贱卖”。

  与以往“多进少出、高价出售”的一贯做法不同,如今包括李嘉诚等在内的外资,开始对其在上海的物业进行频繁交易,有低价出售的,也有高价买进的。在近一个月里,外资在上海涉及的交易大宗物业多起,涉及资金高达50多亿元左右。

  外资在上海已从幕后走向前台,他们的一举一动被视为楼市“晴雨表”之一。上海北孚地产研究所副所长刘光东认为,在房价“下降论”、“上涨说”等多方博弈中,上海楼市正潜伏着一场方向突破前的痛苦期。

  外资物业忙交易

  这次和记港陆()转手的 “世纪商贸广场”,是一幢40层高、总建筑面积为9.8 万平方米的甲级写字楼。

  资料显示,作为“长和系”在上海开发的地标性写字楼——毗邻汇贤居的“世纪商贸广场”,总投资为8.84亿港元,是由长实及和黄各占50%的权益,当时公开的租金超过1美元/天/平方米。

  和记港陆集团主席霍建宁为和记黄埔有限公司集团董事总经理,和记港陆亦为李嘉诚旗下以从事物业销售和投资为主的公司。

  一位知名物业顾问公司知情人士透露,为出售 “世纪商贸广场”,长实及和黄之前就该项目与多家外资公司有过多次商谈。有一次,双方洽谈在接近成功时,终因“交易流程问题”而搁置。

  于是,“长和系”作出“内部调整”,2005年11月和记港陆以 亿美元收购“世纪商贸广场”,与其此前持有的港陆广场、港陆黄浦中心形成“物业组合”,其理由是“看好上海写字楼的发展”,用于长期投资即物业租赁。

  当时“世纪商贸广场”出租率达100%,回报率超过5%。然而两年半时间后,和记港陆一改初衷转手该楼盘,收益高达21亿港元。和记港陆称,出售所得款项用于现有业务中以及作进一步的投资。

  事实上,除 “世纪商贸广场”外,其他外资物业近交易也相当频繁。据悉,摩根士丹利计划将其在上海投资的个项目“锦麟天地”酒店式公寓出售,报价11亿元。这是大摩次将上海持有项目出售。

  另外,全球资产管理巨头黑石集团,以11亿元买下上海市长寿路一商业项目,首次出手中国房地产市场。远东发展(00 )以总价2.8亿元收购位于浦东的建华东方大厦。“尚海湾豪庭”内1 、15号楼的18 套房源“一次性”集中成交。这例疑似被外资收购的成交均价高达 . 万元/平方米,总交易金额高达9.2亿元。

  市场揣测云涌

  据了解,这次“世纪商贸广场”交易将以美元进行。这意味着,虽然“限外”政策对外币流入境内或流出境外的交易收购有着严格限定,但在这次收购中体现的不同之处是,由于双方皆为注册在英属维京群岛的外资机构,因此实际上属于“离岸交易”,针对这部分的交易管制仍然无法实现。

  此举引发了市场人士的多方揣测,一向具有投资风向标之称的李嘉诚,是否开始看淡上海楼市的前景。与此同时,有关外资“出逃说”也随之在上海流传。

  “不存在外资出逃一说”,仲量联行亚太区董事陈立民认为,这些物业都在外资之间交易,是一种比较正常的资产调整策略,并不能代表他们不看好上海市场。他认为,如今外资物业接盘者,是一些资金庞大的基金等,比如保险基金,他们中意比较稳定的收益。

  然而,市场争议声还是此起彼伏。

  “这是外资出现的少有的分歧,他们对楼市不再那么有信心。”上海浦东发展银行一位风险管理人士认为,目前外资对项目投资预期比较弱,“不再炒房”。与此同时,外资存款上升比较快,开始向其他投资领域转移。

  在央行上海总部印发《上海市信贷投向指引(2008年修订)》中,强调要限制对外资投资房地产领域的信贷投放。上海中原研究咨询部经理马冀认为,使得外资投资中国大陆房地产,缺乏重要的银行贷款保障,频繁交易或许出于资金流通需要。

  在上海北孚地产研究所副所长刘光东看来,外资频繁交易,与现在市场“分化严重、比较平淡”有关系,到了一个“大家较量”的时候。他认为,房价已经到了一个瓶颈,没有一个支撑的理由。“从面上看,楼市还是比较乐观的,但中观、微观则不大乐观。”

  一位上海大型开发企业房地产负责人认为,国家对外汇管理是比较严格的,外资“出逃说”不大可能。他认为,在通货膨胀等因素下,对房地产继续出台新政策可能性不大。“今年内(上海房价)不可能出现大跌,顶多有个小的波动,除非有更严厉的政策。”

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